Une rentabilité brute ne suffit pas pour savoir si une opération est réellement intéressante.

Il faut également tenir compte :

• du prix réellement négocié ;

• des frais d’acquisition ;

• du montant des travaux ;

• de l’apport ;

• des conditions de financement ;

• de la vacance locative ;

• des charges d’exploitation ;

• de la fiscalité ;

• et de la capacité du projet à rester rentable si les hypothèses évoluent.

C’est précisément ce que ce tableur vous aide à faire.

Estimation rapide des travaux

Estimez une première enveloppe travaux selon :

• la typologie des logements ;

• le nombre de T1, T2, T3 ou T4 concernés ;

• le niveau d’intervention : rafraîchissement, rénovation ou création ;

• les parties communes ;

• la toiture, la façade ou la structure ;

• les études, diagnostics et honoraires ;

• la marge de sécurité à conserver.

Les coûts unitaires sont modifiables afin de les adapter à votre secteur et à votre projet.

Financement et rentabilité

Renseignez votre apport, la durée du crédit, le taux, l’assurance et les frais bancaires.

Le tableur calcule notamment :

• le montant total à financer ;

• la mensualité avec assurance ;

• la rentabilité brute sur le coût total ;

• la rentabilité nette avant financement ;

• le cash-flow mensuel avant et après IS ;

• le DSCR ;

• le seuil d’occupation ;

• le cash-on-cash ;

• l’enrichissement mensuel lié au remboursement du capital.

Trois scénarios pour tester la solidité du projet

Un projet ne doit pas être rentable uniquement lorsque toutes les hypothèses sont favorables.

Le tableur compare automatiquement trois scénarios :

• prudent ;

• réaliste ;

• optimiste.

Vous pouvez ainsi mesurer l’impact d’une baisse des loyers, d’une hausse du taux d’emprunt, d’une vacance plus importante ou d’un dépassement du budget travaux.

Une matrice de sensibilité vous permet également de visualiser l’évolution du cash-flow selon différents niveaux de loyers et de taux.

Un tableau de bord pour décider plus rapidement

Retrouvez les principaux indicateurs du projet sur une seule page :

• investissement total ;

• apport ;

• mensualité ;

• cash-flow mensuel ;

• rentabilité nette ;

• DSCR ;

• seuil d’occupation ;

• enrichissement mensuel.

Les graphiques vous permettent de comprendre la répartition du coût de l’opération et la manière dont se forme votre cash-flow.

Une projection sur 10 ans

Le tableur ne s’arrête pas au cash-flow du premier mois.

Il vous permet également de visualiser sur 10 ans :

• la diminution du capital restant dû ;

• les intérêts payés ;

• le capital remboursé ;

• l’évolution des loyers et des charges ;

• le cash-flow annuel ;

• la trésorerie cumulée ;

• l’enrichissement patrimonial estimé.

Vous obtenez ainsi une vision plus complète de l’opération et pas seulement une photographie de sa rentabilité immédiate.