Dans cette formation vous trouverez tout ce dont vous avez pour définir votre stratégie fiscale adaptée à votre situation et à vos projets immobiliers.
ÉTAPE 1 : On vous montre tous les mécanismes fiscaux existants
Il est essentiel de connaître tout ce qui existe avant de faire un choix sur celui qui est le plus adapté pour vous. On a tendance à croire qu'il n'existe que la location meublée comme choix d'optimisation fiscale. La fiscalité évolue tous les ans et pour certains régimes c'est une très mauvaise nouvelle.
ÉTAPE 2 : Vous appliquez la stratégie à votre situation
Rien de tel que faire des tests pour définir la meilleure stratégie possible. Il faut comparer des situations et faire des tests. On vous donne tous les éléments pour que vous puissiez vous même définir cette stratégie.
ÉTAPE 3 : On vous accompagnement dans la création des structures nécessaires
Comprendre c'est bien mais rien de tel qu'un expert pour mettre en application. On vous met à disposition nos experts pour créer vos montages.
Il existe deux types d'investisseurs immobiliers
- Ceux qui font confiance aveuglement à leur comptable
- Ceux qui veulent comprendre
Le monde de l'investissement immobilier est un monde qui n'est pas tout rose. Vous ne devez faire confiance à personne aveuglement. Même si il y a écrit expert sur leur diplôme. Vous ne devez faire confiance qu'à vous même.
Vous trouvez ça peut être très triste comme vision mais je vous assure que l'expérience du terrain vous apprend à vous méfier et à remettre en question tout ce que l'on vous dit.
Si vous ne voulez pas comprendre, alors vous n'êtes pas au bon endroit.
Si vous voulez comprendre avant de faire confiance, alors vous êtes au bon endroit.
"Un bon expert-comptable c'est suffisant"
Comment vous faites pour vous assurer qu'il s'agisse d'un bon expert-comptable? Vous n'avez pas encore la compétence pour juger ses propos et ses choix. Un bon expert comptable c'est comme une bonne assurance. Vous vous rendez compte si vous avez fait le bon choix quand vous avez un sinistre ou quand vous en comprenez le fonctionnement. Le but c'est d'éviter d'attendre le sinistre pour faire les bons choix.
L'état veut votre argent
Pour faire vivre un pays comme la France, il faut des impôts et donc il faut quelqu'un pour les payer.
C'est évident que tout le monde doit contribuer à l'effort national. Mais il ne faut pas que cela freine votre développement ni même empêche l'investissement.
L'Etat impose des règles complexes que personne ne nous apprend. Pour ma part, on ne m'a jamais appris à remplir une déclaration d'impôts ou même à calculer mon impôt sur le revenu.
Incroyable d'imaginer que des millions de Français payent des impôts tous les ans sans savoir si cela pourrait être optimiser.
Ceux qui agissent payent
Seulement ceux qui agissent, ceux qui passent à l'action seront imposés. Il n'y a que ceux qui ont des revenus locatifs qui peuvent être imposés dessus.
Vous avez donc 3 choix :
- Ne pas agir et ne pas être imposés
- Agir sans réfléchir et être très imposé
- Réfléchir et agir en ayant des revenus complémentaires tout en optimisant votre fiscalité
40 % de l'impôt est payé par les 90 % les moins riches ;
35 % par les 10 % les plus riches (hors top 1 %) ;25 % par les 1 % les plus riches.Mais ce dernier chiffre a beaucoup baissé sur les 100 dernières années contrairement au reste de la population.
mais c'est beaucoup moins douloureux pour eux
Même si les plus riches payent plus d'impôts que vous, ils en payent en réalité beaucoup moins en pourcentage. Ce n'est pas douloureux de 100 000 € d'impôts par an si cela représente qu'1% de vos revenus annuels. Au contraire, c'est très douloureux de payer 500 € d'impôts par an si cela représente 20 % de vos revenus annuels.
Les plus riches utilisent des stratégies fiscales totalement différentes mais qui ne sont pas réservés aux plus riches.
Vous n'avez pas besoin d'avoir 1 Million d'euros de patrimoine pour appliquer la stratégie des personnes les plus riches de ce pays.
Les investisseurs immobiliers utilisent les mêmes stratégies pour faire grossir très rapidement leur patrimoine immobilier.
Mettre en place la stratégie la plus complexe qu'on utilise avec Émilie ne vous coûtera pas plus de 2 000 € si vous avez déjà les bons outils.
Il y a 4 ans, nous avons commencé à appliquer cette stratégie fiscale
Depuis, je n'ai jamais payé autant d'impôts en chiffre et aussi peu en pourcentage !
90 % de nos élèves appliquent cette stratégie ou sont en cours de création.
Je vais vous en parler sur cette page.
Ceux qui gardent la totalité de leur patrimoine en nom propre sont donc imposés à l'impôt sur le revenu, la CSG, CRDS et Prélèvement de solidarité.
Je vous rappelle qu'en 1990 la CSG n'existait pas et que la CRDS n'existait pas encore en 1995.
Cette fiscalité baisse tous les ans depuis 2018. L'important dans la définition de la stratégie fiscale, c'est la stabilité voire la baisse
Il n'y a jamais eu de meilleur moment pour appliquer cette stratégie fiscale
L'Etat va devoir trouver de l'argent pour compenser tout ce qui a été prêté à aux entreprises qui seront en faillite dans quelques mois.
La stratégie des riches n'est pas une niche fiscale (qui vont disparaitre)
Une stratégie adaptée à chaque profil d'investisseur.
N'attendez pas votre premier sinistre fiscal avant d'agir.
N'attendez pas de trouver votre projet pour la mettre en place
Quand on a déjà trouvé son projet, qu'on a signé notre compromis et qu'on a signé nos offres de prêts, il est déjà trop tard.
Il est impossible de mettre en place la stratégie à postériori mais cela coûte beaucoup plus cher.
Il y a des éléments essentiels à connaitre qui vous feront économiser beaucoup d'argent sur :
- L'impôt sur le revenu
- La TVA
- Les dividendes
- L'impôt sur les sociétés
- La CSG / CRDS
- L'impôt sur la plus-value
Pour cela vous devrez maitriser
- Les méthodes de calcul de l'impôt sur le revenu
- Les règles de l'amortissement comptable
- Les tranches d'imposition de l'IS et l'IR
- Les différentes formes de sociétés
- Le fonctionnement du déficit foncier
- À quel moment vous devrez créer votre SCI
- Quand créer sa Holding
- Que faire quand vous louer en nue Vs en meublé
- Comment sortir l'argent d'une société en limitant l'impôt ?
- etc ...
Cette formation vous explique tout ce que vous devrez savoir sur tous ces sujets.
Vous ne resterez jamais sans réponse
Laissez parler les chiffres
L'avantage d'être investisseur depuis des années, c'est qu'on a fait beaucoup d'erreurs et qu'on peut utiliser notre expérience pour vous éviter de faire les mêmes.
Une fois que l'on comprend que la fiscalité ce n'est que des chiffres, alors on comprend qu'il suffit d'appliquer des calculs pour déterminer le meilleure résultat.
Mais comment peut-il exister une méthode légale qui permette de payer beaucoup moins d'impôts ?
La méthode repose simplement sur le fait d'utiliser le fonctionnement des sociétés pour investir dans l'immobilier et donc de decorréler votre TMI de l'imposition de vos revenus locatifs.
Même pour ceux qui ont un TMI à 0 %, c'est plus intéressant d'investir en société.
Le problème numéro 1 que permet de résoudre la SCI À L'IS : LES IMPÔTS
- Vous allez abaisser votre base imposable
- Vous allez abaisser votre taux d'imposition
Les chiffres parlent d'eux-mêmes.
Pour un projet aussi petit que celui-ci (150 000 € tout compris), vous pouvez économiser jusqu'à 5 000 € PAR AN !
Si vous avez un TMI à 30 %, vous pourrez économiser l'équivalent de 50 % des mensualités du crédit pendant toute la période de remboursement du projet.
Tout cela est légal et bien connu des investisseurs immobiliers professionnels.
C'est un des nombreux sujets qui seront abordés dans la formation.
Avec un peu plus de 90 appartements et 380 000 € de revenus locatifs annuels, nous payons en réalité moins de 10 000 € d'impôts sur les sociétés par an : Soit 2,6 % des revenus locatifs
On aurait jamais pu aller aussi vite sans la mise en place de cette stratégie.
Lorsque l'on commence à investir en immobilier, on pense toujours à commencer par le plus simple, le plus commun c'est à dire l'achat en nom propre.
Mais pourtant, lorsqu'on devient investisseur immobilier, ce n'est pas la bonne solution.
Acheter en nom propre, c'est acheter des impôts !
LE problème numéro 1 de l'achat en nom propre c'est l'imposition qui est associée.
Quand j'ai acheté mon premier immeuble, je l'ai fait en nom propre. Tout allait bien, c'était plus simple pour la banque. Mais quand j'ai fait ma première déclaration d'impôts j'ai compris mon erreur. Les erreurs en fiscalité coûtent rarement 50 €. On parle facilement de plusieurs milliers d'euros par an.
Vous ne pouvez pas grossir rapidement et avoir du cash pour ré-investir si vous ne diminuez pas la fiscalité au maximum.
Beaucoup trop cher pour faire évoluer son patrimoine
Lorsque vous devez modifier la détention de vos biens cela coûte très cher en nom propre.
En nom propre, vendre = frais de notaire soit au moins 7,5% du montant de la vente + 3 mois d'attente
En SCI , vendre = Pas de notaire et quelques jours
Dans la vie d'un investisseur immobilier, les projets vont évoluer, et les parts de détention aussi. Les investisseurs immobiliers ont besoin de pouvoir vendre facilement, à leurs enfants, à leur conjoint(e) ou à leurs associés.
Même en cas de séparation c'est tellement plus simple lorsque le bien est détenu en SCI. Il suffit de racheter les parts.
Une fois que vous avez compris que la SCI est la meilleure solution pour vous, ce n'est pas terminé
Il faut à présent la créer et pour ça il ne faut pas se tromper car à chaque fois qu'on va vouloir changer des éléments cela coûtera entre 300 € et 1 500 €. Il est donc primordial de le faire bien dès le départ.
Quel montant pour le capital social ?
Quelle répartition des parts avec mes associés ?
Comment se distribuent les dividendes ?
Des questions indispensables à anticiper au moment de la définition des statuts.
Ce n'est pas compliqué, mais il faut être formé car ça ne peut pas s'inventer.
Lorsqu'elle est créée, vous allez gagner beaucoup de temps
Avec votre SCI vous pouvez acheter plusieurs biens immobiliers. Et donc dès le deuxième biens, votre structure sera déjà en place et vous allez gagner beaucoup de temps.
Il ne faut pas oublier que lorsque vous demandez un crédit, vous le faites au nom de la SCI. La SCI doit donc être créée au moment où vous allez voir la banque sinon vous perdez du temps.
Le contre à la montre démarre le jour de la signature de votre compromis.
C'est plus vrai que jamais, les financements prennent plus de temps alors que les délais indiqués sont souvent les mêmes. Vous n'aurez donc pas le temps de mettre en place votre stratégie si vous avez déjà signé un compromis.
Une stratégie fiscale dans laquelle vous MAITRISEZ votre fiscalité
Vous pouvez revendre des parts sans passer chez le NOTAIRE.
Cela vous permet d'exploser votre CASH-FLOW
Vous pouvez la créer quelque soit vos revenus ou votre patrimoine
RENTABLE dès la première année
Lorsque l'on investi en nom propre notre fiscalité personnelle se mélange avec la fiscalité de nos revenus locatifs. Plus on progresse, plus notre base imposable augmente mais surtout plus notre taux d'imposition augmente.
Il est donc inimaginable de penser que les plus riches investissent en nom propre.
Ça rendrait leurs projets fiscalement non viables et les opérations n'auraient pas de Cash-Flow positif.
Investissez en société
Toutes les personnes les plus riches sur cette planète le sont devenus en possédant de l'immobilier à travers des sociétés.
C'est la solution pour limiter l'imposition et faire grossir son patrimoine beaucoup plus rapidement.
C'est la solution légale qui permet de payer le moins d'impôts en France et qui s'adapte à toutes les stratégies
Les SCI permettent
- de payer moins d'impôts pendant la détention du bien
- de payer les impôts à la fin
- de protéger votre famille
- de faciliter la donation et transmission
- et accessibles à tous
Vous réduisez LE plus GROS problème de l'achat en nom propre : LES IMPÔTS
- Vous ne payez pas plus que ce que vous gagnez grâce à l'amortissement comptable
Si votre projet n'est pas rentable vous ne payez pas d'impôts, c'est aussi simple que ça.
Pas de bénéfices = pas d'impôts
- Réduire l'imposition permet d'augmenter considérablement son Cash-Flow.
Pas d'impôts = Gros Cash-flow
Le deuxième plus GROS problème qu'on évite : LE MANQUE DE FLEXIBILITÉ
- En SCI à l'IS, vous pouvez faire ce que vous voulez .
De la location nue, de la location meublée, de la colocation, de la location courte-durée... Tout ça sous une structure unique : La SCI à l'IS.
- Si vous voulez changer le type de location de vos appartements, vous pouvez le faire sans contrainte fiscale.
Il n'y a pas de changement d'imposition si vous décidez de meubler ou ne plus meubler vos logements.
Au cours de votre vie d'investisseurs vous allez évoluer.
La SCI saura s'adapter à vos nouvelles stratégies d'investissement.
Quand on devient investisseur immobilier, on passe par deux phases.
La première phase est la phase de création de patrimoine. Une période pendant laquelle on doit se focaliser sur le fait de faire grossir son patrimoine à tout prix.
La seconde phase c'est la période d'utilisation de son patrimoine. C'est le moment que l'on veut tous atteindre, le moment à partir du quel on commence réellement à profiter du fruit de notre travail.
Mais attention à ne pas vouloir commencer par la deuxième phase sans même faire la première.
La phase 1 : La création du patrimoine
Cette période commence à partir du moment où vous commencez à agir pour développer votre patrimoine, en vous formant, en faisant des visites, en faisant des offres d'achat et en achetant vos premiers projets.
Cette phase peut durer 2 ans comme 20 ans suivant l'énergie et l'argent que vous mettez dans ce projet.
Pendant cette phase :
- Vous serez salarié ou vous aurez un emploi "fixe"
- Vous vivrez grâce à votre activité principale
- L'argent généré par l'immobilier restera dans vos SCI
- Vous allez réinvestir l'argent de vos SCI pour de nouveaux projets
- Vous ne sortirez presque pas de dividendes
- Votre imposition sera très faible
La phase 2 : L'utilisation du patrimoine
Il est difficile de définir exactement quand vous allez atteindre cette phase. Pour certains ça sera quand vous gagnerez autant en immobilier qu'avec votre salaire. Pour certains, ça sera quand vous aurez 5 000 € de Cash Flow mensuel.
C'est à vous de définir ce chiffre.
C'est le moment où vous pourriez dire : "Je quitte mon job"
Vous n'allez peut être pas le faire et ça n'a pas d'importance. Mais vous savez juste que vous avez le pouvoir de le faire.
Pendant cette phase :
- Vous ne serez plus obligé d'être salarié
- Vous vivrez grâce à l'immobilier ou le business que vous allez lancer
- Vous allez pouvoir vous verser des dividendes
- Vous allez pouvoir vous amuser avec l'argent que vous avez généré
- Vous allez continuer à re-investir 80 % de vos gains
Attention de ne pas oublier de passer par la phase 1
Avant de se demander "comment sortir l'argent", il faut se concentrer sur "comment faire l'argent"
Les investisseurs immobiliers vont créer plusieurs SCI au cours de leur vie
Quand vous allez developper votre patrimoine il y a de grandes chances que vous soyez amenés à créer plusieurs SCI. En effet, si vous devez vous associés avec des personnes différentes ou si vous voulez avoir une répartition de parts différents sur une nouvelle opération.
Comment utiliser l'argent d'une SCI pour une nouvelle ?
Vos SCI les plus anciennes ou les plus rentables vont générer plus de trésorerie et vous allez vouloir utiliser cet argent pour apporter de l'argent aux SCI plus récentes.
Sur le principe, pour cela vous devez vous verser des dividendes avant de ré-injecter cet argent à travers un CCA (Compta courant d'associé) Mais ça, ça coûte très CHER!
Une solution miracle
La méthode évoquée dans la formation vous explique pas à pas son fonctionnement pour éviter de payer jusqu'à 30 % d'impôts sur vos dividendes mais 0,75 %
Si on veut profiter de l'argent qu'on a créé, on doit se verser des dividendes
Comment éviter de payer des impôts sur les dividendes ?
Vous comprenez que tant que vous êtes en phase 1 ce problème ne se pose pas.
Cette question se posera uniquement quand vous aurez atteint la phase 2.
Et si on pouvait utiliser l'argent des SCI directement ?
Imaginez un monde dans lequel vous pourriez utiliser l'argent de votre SCI pour investir en crypto, pour investir en bourse, pour investir dans des startups, pour acheter sa résidence principale...
Ça serait incroyable n'est-ce pas?
Ce monde existe déjà depuis très longtemps
13 modules,
Accès à un expert,
Outils gratuits : Les modèles de statuts pour créer votre SCI, votre holding, une notice pour déposer vos statuts, un modèle d’acte de cession de parts
Accès à des groupes d'échanges privés
Tous les millionnaires et milliardaires vivent dans ce "monde". Mais vous n'avez pas besoin d'être millionnaire pour vivre dans ce monde également. C'est la même solution miracle qui va vous permettre d'utiliser l'argent d'une SCI pour une nouvelle
Cette formation dure plus de 12 heures
Vous aurez toutes les informations pour :
- Comprendre le fonctionnement de tous les montages fiscaux
- Ne rien laisser au hasard
- Mettre en place la même stratégie fiscale que nous
- Réduire au maximum votre pression fiscale
Vous aurez accès à 9 modules et 74 parties !
Vous aurez accès à 12 modules et 88 parties !
Il n'existe pas de formation sur la fiscalité immobilière en France qui soit plus complète que celle-ci
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